Prélèvement à la source (PAS)

L’immobilier est sans contexte la meilleure solution pour créer et développer son capital.

Néanmoins certaines questions doivent être posées afin d’éviter des situations complexes. Sans accompagnement le placement immobilier peut rapidement devenir un vrai parcours du combattant.

Depuis mon début d’expérience en 1993 dans l’immobilier, les prix n’ont fait que monter, mais les arbres ne touchent pas le ciel…

Cet article vous apportera les premières questions à vous poser afin de réussir votre projet d’investissement.

J'évoquerai le sujet de l'investissement locatif, dont l’approche diffère d’un investissement en résidence principale, pour laquelle on fait plus souvent appel à l’émotion plutôt qu’à la raison.

L’immobilier : un investissement sur le long terme

Il est tout d’abord important de prendre conscience que l’immobilier est un projet à long terme, dans « immobilier » il y a bien « immobile ». Inutile de penser revendre votre bien à court terme, comme le faisaient nos parents, voyons pourquoi :

• Les prix ayant fortement augmenté et les programmes sortant de terre chaque jour, un bien acquis se retrouve très rapidement avec des concurrents à proximité. Il sera donc nécessaire d’attendre quelques années avant de retrouver votre mise de départ.

Mais quelle est justement cette mise ? Est-ce le simple prix d’achat ? Et bien non, c’est l’erreur que beaucoup de gens font. Lors d’une revente pour faire une opération neutre, voir une plus-value, Il est important de prendre en compte d’autres montants (Les frais de notaire, la garantie de votre prêt, la taxe foncière, la taxe d’habitation….)

Ces chiffres ne sont pas anodins car si vous prenez un investissement de 200 000 €, tenant compte des critères ci-dessus, votre prix de revient prend tout de suite 10% supplémentaires. Donc pour réaliser une opération neutre vous devrez à minima vendre votre appartement 220 000€ net vendeur.

Cette approche est doublement importante dans le cadre de sa résidence principale, car contrairement à un investissement locatif, ce dernier profite de nombreuses déductibilités que n‘offrent pas, ou plus, la résidence principale.

• Dans le cadre d’un investissement immobilier, faire appel au financement est fortement conseillé quand cela est possible !

Même et surtout si vous disposez de tout ou en partie du montant de votre projet, pourquoi ?

Parce que les taux sont historiquement bas ; avec une bonne analyse de financement vous avez 9 chances sur 10 de pouvoir emprunter moins cher que ce que vous rapportera votre bien loué.

Là encore une étude de financement ne se réalise pas au hasard, un crédit n’est pas simplement un taux et une durée.

Les intérêts et l’assurance d’un prêt, adossés à un investissement locatif se déduisent, n’allez pas négocier les mauvaises lignes de votre financement….

Les taux sont bas oui, mais pas indéfiniment !

Un prêt vous engage, ne tenez pas simplement compte de votre situation actuelle qui changera assurément dans le temps, les caractéristiques de votre financement doivent permettre d’accueillir ces changements à venir…

Nous sommes face à des taux bas, c’est bien ! Avez-vous pensé à l’impact qu’aurait une remontée des taux sur vos biens immobiliers ?

Enfin quitte à disposer d’un apport important, dans le cadre d’un investissement locatif, créez un effet de levier pour votre capital en le plaçant sur un produit financier sécuritaire à côté. Au pire vous pourrez toujours l’utiliser pour adoucir vos mensualités, au mieux vous profiterez d’une revalorisation dans le temps en doublant votre capital sur la durée.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, argument du bon agent immobilier

Et c’est vrai, mais seulement en partie. Car si construire un programme de 100 logements au fin fond de la campagne ne présente pas forcément de pertinence locative, un bon emplacement n’est pas forcément conforme à celui que vous pourriez imaginer pour vous.

Nos ainés sont partis avec une définition du « bon emplacement » tenant compte de leur mode vie. Force est de constater que nos modes de vie ont bien changé. Aujourd’hui, en une carrière professionnelle vous pouvez faire le tour de la France et plus…

Il est important de comprendre que l’investisseur que vous allez être, ne sera pas l’occupant.

Certains sont bien au dernier étage, d’autres au rez-de-chaussée, certains veulent être en centre-ville, d’autres à l’extérieur….

Une fois de plus certains critères sur le sujet de l’emplacement et les caractéristiques du bien ne sont pas prioritaires.

Par contre l’emplacement doit répondre assurément à une demande locative, cette étude ne doit laisser place à aucun doute. Elle ne peut être faite qu’avec une véritable expertise !

La pertinence d’un investissent immobilier tient compte de la qualité de la construction, donc du constructeur, et donc des entreprises qu’il fera intervenir.

Vous pourriez vous poser la question sur l’objectivité d’un vendeur représentant un seul promoteur ? Il est d’ailleurs toujours intéressant de comparer les réalisations passées d’un promoteur, cela est très instructif… Si on a le temps pour le faire. Pour que votre projet soit rentable dans le temps, autant éviter les malfaçons. C’est autant de travaux et de soucis qui diminueront la rentabilité de votre investissement et en compliqueront la gestion.

Investissement locatif : plusieurs paramètres à prendre en compte

Voilà vous y êtes, vous avez sélectionné un bien, en vous assurant que la demande locative correspondait à la surface que vous avez achetée, vous avez pu prendre toutes les dispositions pour vous assurer de la qualité de votre investissement ; reste à définir le loyer, sélectionner le locataire, ou l’agence qui s’en occupera.

Cela peut paraître simple comme ça, seulement vous n’êtes pas le seul à louer, avant de se positionner sur votre bien, votre futur candidat fera lui aussi son enquête, visitera les appartements à louer autour du vôtre.

Si le loyer espéré n’est pas en adéquation avec le loyer du marché ou le profil des candidats sur le secteur, vous disposerez comme d’autres, d’un super appartement, vide, pour lequel votre banquier n’oubliera pas de vous demander de recouvrir les mensualités du prêt qu’il vous a accordé…

Vérifiez la rentabilité de votre investissement

Allez un peu d’enthousiasme tout est bon, votre locataire est en place et règle ses loyers chaque premier du mois !

• Seulement voilà, votre investissement est-il bien conforme à votre situation actuelle et à vos besoins futurs ?
• Vous profitez aujourd’hui d’une nouvelle catégorie de revenus, est-ce la bonne, le sera-t-elle dans le temps ?
• Disposez-vous d’une analyse précise de l’impact que cela aura sur votre situation fiscale, aujourd’hui et dans le temps ?

Là encore, il existe ceux qui veulent trouver l’équilibre entre le financement et le loyer… mais attention il ne faudrait pas oublier l’aspect fiscal du montage !

Les revenus fonciers et les revenus BIC sont deux catégories de revenus n’ayant pas le même impact. Dans votre cas, faut-il investir pour louer un appartement dit « Nu » ou « Meublé », acheter en pleine propriété ou de façon démembrée ?

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier éligible à un dispositif fiscal... Pinel Malraux LMNP, c'est une très bonne idée, mais là aussi, faites bien attention aux caractéristiques du bien, l'avantage fiscal de doit pas être votre seule motivation!