La SCPI en démembrement : Mon avis d'expert sur cet outil

Investir dans l'immobilier, grâce aux SCPI en démembrement : mon opinion

À partir de quelques centaines d'euros et sans créer de l’impôt, les SCPI démembrées vous permettent d'investir dans l'immobilier. Acquérir des parts décotées, bénéficier d'une optimisation de la fiscalité des revenus et de l’IFI.

À l’horizon, retrouver la pleine propriété des parts, sans frais ni frottement fiscal... autant d'avantages qui font de ce placement l’investissement immobilier répondant à de nombreux objectifs patrimoniaux.

Il est possible d'acheter des parts de SCPI en démembrement. Seule la nue-propriété est acquise, la pleine propriété sera récupérée un certain nombre d'années (fixé à l'avance) plus tard.

L'acquisition de l'usufruit peut par ailleurs être attrayante pour des entreprises cherchant à placer leur trésorerie. Ces mécanismes ont plusieurs avantages.

Rappel : Le démembrement de parts en immobilier, notamment dans le cadre d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien ou de percevoir les revenus locatifs, tandis que le nu-propriétaire détient les droits sur la valeur du bien, sans en percevoir les revenus.

En général, le démembrement est temporaire et dure une période déterminée à l'avance. À la fin de cette période, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire. Ce mécanisme peut être intéressant pour optimiser la fiscalité, transmettre un patrimoine ou diversifier un portefeuille immobilier.

L’immobilier en nue-propriété bénéficie d'une décote

Tout d’abord, le nu-propriétaire renonçant à percevoir les revenus pendant la durée du démembrement bénéficie d'une décote sur la valeur des parts acquises. La proportion entre la valeur de l'usufruit et de nue- propriété est souvent déterminée par la société de gestion, selon une durée définie.

Exemple : Pour un démembrement sur 10 ans, la valeur de la nue-propriété peut être évaluée à 68% et la valeur de l'usufruit à 32%. Une personne physique peut donc acheter 68 euros, la nue-propriété d'une part de SCPI valant 100 euros en pleine propriété pour une durée de démembrement de 10 ans.

À l'échéance, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire et commencera à percevoir les revenus. Il bénéficiera également de l'accroissement de la valeur des parts lors de la reconstitution de la pleine propriété. Mais les clés de répartition peuvent varier selon les sociétés de gestion.

Optimiser vos revenus immobiliers et sans IFI

En l'absence de revenu immédiat, le nu-propriétaire développe son patrimoine sans alourdir ses revenus fonciers. Il peut ainsi programmer la date de perception des revenus, qu'il peut faire coïncider par exemple avec une date de départ en retraite, synonyme de baisse des revenus d'activité. Les revenus de SCPI pourront alors venir compenser tout ou partie de cette baisse.

Ensuite côté IFI, la valeur de la nue-propriété des parts acquises n'entre pas dans l'assiette imposable. Et si l'usufruitier est une personne morale, alors aucun IFI n'est dû pendant la durée du démembrement puisque seules les personnes physiques en sont redevables.

Financer ses parts de nue-propriété et les intérêts ainsi que l’assurance viendront en déduction de vos revenus provenant d’autres actifs immobiliers déjà détenus (Revenus fonciers uniquement)

Une pleine propriété exonérée

Puis au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts, et récupère la décote dont il a bénéficié au départ, ainsi que la revalorisation des parts de celles-ci, le tout, en toute exonération fiscale.

Un calcul de plus-value optimisé

Enfin, en cas de revente des parts après reconstitution de la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value taxable est le prix de la pleine propriété (100 euros dans notre exemple) et non pas la valeur de la nue-propriété acquise à titre onéreux (68 euros dans notre exemple).
Si les parts de SCPI sont revendues 150 euros après la reconstitution de la pleine propriété, alors la plus-value sera de 150-100=50 € et non de 150-68=82 € (une économie de 32€).

En conclusion, l’acquisition de parts de SCPI démembrées apportent à votre investissement immobilier de nombreux avantages, à court terme, moyen et long terme. Que vous soyez particulier ou professionnel, cette solution est à intégrer dans votre patrimoine.

Ainsi, investir dans une SCPI en démembrement offre plusieurs avantages :

• Création de capital : Le nu-propriétaire voit la valeur de son investissement augmenter sans impôts à payer, permettant une optimisation fiscale.
• Création de revenus : L'usufruitier perçoit l'intégralité des loyers durant la période de démembrement, assurant un revenu régulier.
• Transmission de patrimoine : Le démembrement facilite la transmission d'un patrimoine immobilier tout en optimisant les coûts fiscaux.
• Exonération d'IFI : Le nu-propriétaire est exonéré d'Impôt sur la Fortune Immobilière, car les parts détenues en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'IFI.
• Amortissement comptable : L'usufruitier, en tant que personne morale, peut amortir son investissement, ce qui peut être avantageux fiscalement et financièrement.

Prenons un moment pour échanger sur les différentes options selon votre situation. 06 47 29 23 21 / gcharpentier@kampostrategie.fr