DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ : COMPRENDRE LE MÉCANISME
Il s’agit d’abord d’un acte juridique, par lequel le démembrement de propriété consiste à séparer le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété. Dès lors, deux personnalités distinctes (le nu-propriétaire et l’usufruitier) se partagent la pleine-propriété d’un bien. Cette configuration ne doit pas être confondue avec le fonctionnement de l'indivision.
En droit de propriété, on distingue trois prérogatives :
- l’abusus : correspondant au droit de disposer du bien,
- l’usus : correspondant au de l’utiliser,
- le fructus : correspondant au droit d’en percevoir les revenus.
Dans le cadre du démembrement du droit de propriété, le droit de disposer du bien est séparé du droit de l’utiliser, et donc d’en percevoir les revenus.
Au nu-propriétaire revient l’abusus, tandis que l’usus et le fructus sont à disposition de l'usufruitier.
L'usufruit
Lors d’un démembrement, l’usufruit est le droit d'utiliser un bien et d’en percevoir les revenus. Dans le cas d’un bien immobilier, l’usufruit permet donc, d’habiter le bien, de le louer et, le cas échéant, d’en tirer les revenus fonciers.
En échange de ces droits, l’usufruitier a des obligations. La plus importante qui lui incombe est celle d’assurer la bonne conservation du bien afin de pouvoir le restituer au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.
À Noter : L’usufruit est un droit temporaire. Il peut être viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint lorsque son détenteur décédé, ou bien tout simplement à durée déterminée.
La nue-propriété
La nue-propriété par opposition donne le droit de disposer du bien, donc de le vendre, de le donner ou de le léguer et éventuellement de le modifier ou de le détruire. Cependant, toutes ces opérations nécessiteront d’abord l'approbation de l'usufruitier.
Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne peut ni l’utiliser, ni en récolter les revenus puisque ces droits ont été confiés à une tierce personne. À la fin de cette période en revanche, celui-ci retrouvera la pleine-propriété du bien.
DÉMEMBREMENT : PROPORTIONS ET VALEURS
Les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon un barème fiscal. Ce barème porte sur l'âge du vendeur, ou bien sur le temps du démembrement si celui-ci est temporaire.
La nue-propriété est représentée par une valeur en pourcentage, de la valeur du bien donné selon l’âge de l’usufruitier.
Le démembrement avec quelques chiffres :
Propriétaire d’un bien de 200 000 €, M. DUPONT, ayant 59 ans, souhaite accorder la nue-propriété de son logement à son unique enfant.
Tenant compte du barème des impôts, M. DUPONT qui devient usufruitier possède donc fiscalement 50 % du bien.
La nue-propriété représente alors 50 % du bien. Le fait de donner son bien de 200 000 € en nue-propriété revient alors à faire un don de 100 000 € (200 000 x 50 %) à son fils. En prenant compte de l’abattement de 100 000 €, Monsieur DUPONT ne sera pas imposé.
Il est important de comprendre que plus la donation est réalisée tôt, plus vous aurez de chance de réduire l’impôt sur la donation.
En changeant l’âge de Monsieur DUPONT de 10 années, ce qui amènerait à 69 ans, avec le même bien valoriser à 200 000 €.
Selon le barème, cela représentera un don de 120 000 € (200 000 x 60 %). Considérant l’abattement de 100 000 €, M. DUPONT devra s’acquitter de l’impôt sur les 20 000 € restants. La donation de cette maison en nue-propriété coûtera environ 4 000 € (20 000 x 20 %).
Gardons en mémoire que, le don en nue-propriété n’engendre un impôt que si la valeur de la nue-propriété au moment où la donation est faite dépasse l’abattement de 100 000 €.
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POURQUOI PROCÉDER À UN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Le démembrement immobilier lors des successions
Le démembrement immobilier est souvent utilisé au sein des familles pour préparer une donation. En donnant la nue-propriété à un de ses enfants (ou tout autre descendant), le donateur lui permet de réduire les frais de successions qu’il devra payer tout en ayant la possibilité de continuer d’user de son bien.
Les frais de transmission sont alors calculés que sur la nue-propriété, soit une fraction seulement du prix de bien.
Au décès du donateur qui est l’usufruitier du bien, le bénéficiaire nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans payer de droit de succession.
La donation en démembrement de propriété pour bénéficier d'avantages fiscaux à l'IFI
Certains propriétaires recourent au démembrement de propriété afin de réduire leurs coûts fiscaux. Il s’agit particulièrement des personnes soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière ayant remplacé l’ISF en janvier 2018).
Dans le cadre de l’IFI, seul l’usufruitier d’un bien immobilier est imposé sur la valeur du bien, le nu-propriétaire ne l’est pas.
Ainsi, comme donateur de l'usufruit de votre bien immobilier à une personne (généralement de votre famille comme vos enfants par exemple), vous réduisez la somme que vous déclarez dans le cadre de cet impôt.
Vous payez donc moins d’IFI, voire plus du tout si vous repassez en dessous du seuil de déclenchement.
Achat en viager et démembrement de propriété
Bien que le démembrement de propriété soit un mécanisme bien distinct du viager, dans certaines situations, le démembrement de propriété peut s’apparenter à une vente en viager.
Cela peut être le cas lorsqu’une personne, généralement plutôt âgée, vend la nue-propriété de son bien immobilier, mais en conserve l’usufruit jusqu’à son décès. Cela lui permet de tirer les gains de la vente partielle de propriété tout en continuant à disposer du bien en l’habitant ou en percevant ses revenus.
Démembrement et SCPI
Dans le cadre d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), le démembrement de propriété est une pratique assez courante. Selon vos objectifs patrimoniaux, vous pourriez avoir des avantages à être soit usufruitier, soit nu-propriétaire de parts de SCPI.
Le démembrement de propriété est organisé par la SCPI pour une durée définie et, dans la majorité des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne se connaissent pas.
- Devenir nu-propriétaire en SCPI est une bonne solution si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier avec une décote, ainsi que des revenus complémentaires a l’issue du contrat (pendant le contrat, le nu-propriétaire ne bénéficie pas de revenu).
- Se positionner en usufruitier, dans la détention de SCPI, est intéressant si vous cherchez à tirer des revenus complémentaires tout en ayant un taux d'imposition faible.
En effet, en tant qu'usufruitier en SCPI, vous bénéficiez de l’intégralité des revenus générés toute la période de démembrement.
Deux combinaisons à étudier selon votre situation.: Parents USUFRUITIER / Enfants NU-PROPRIÉTAIRE - Dirigeant NU-PROPRIÉTAIRE / Entreprise USUFRUITIER
Le quasi-usufruit, Démembrement du contrat de capitalisation
La mise en place d’un quasi-usufruit est plus particulier. Il concerne les biens qui disparaissent immédiatement suite à leur consommation, comme une somme d’argent. Le quasi-usufruitier dispose du droit d’utiliser ces biens. Néanmoins, il devra être en mesure de restituer l’équivalent de ce qu’il a consommé à la fin de la période du quasi-usufruit.
Ce n’est donc pas une situation qui s’applique dans le cadre de l’immobilier.
Dans le cas d'un bien immobilier, le droit de jouissance de l'usufruitier ne comporte aucune ambigüité : l'usufruit peut utiliser ce bien et/ou en percevoir ces revenus. Mais, ce droit est plus difficile à concevoir dans le cas d'un bien consommable (bien dont on ne peut pas faire usage sans le consommer). Par exemple, comment faire pour jouir d'une cave à vin sans vider les bouteilles ?
Ainsi, l'administration fiscale accepte que l'usufruitier peut disposer, comme s'il était propriétaire, des biens compris dans l'usufruit dont on ne peut pas faire usage sans les consommer. À charge d'en rendre de semblables en pareille quantité et qualité à la fin de l'usufruit. On parle alors de quasi-usufruit
Le quasi-usufruit peut porter, par exemple, sur les choses suivantes :
- liquidités et autres sommes déposées sur un compte bancaire, compte en espèces du PEA, livrets, PEL, CEL,
- marchandises d'un fonds de commerce destinées à être vendues,
- récolte de grains, d'une exploitation agricole, etc...
- Le nu-propriétaire dispose alors d'une créance contre le quasi-usufruitier à faire valoir au terme du démembrement.
Le danger se porte donc sur l'usufruitier qui peut dilapider le capital et amener à un actif successoral lors de son décès insuffisant pour rembourser les nus-propriétaires.
Pour éviter ce type de litige, une clause limitant les droits de l'usufruitier peut être prévue, dans un testament, dans le contrat d’assurance-vie, ou dans l'acte de donation par le détenteur du capital.
L’usufruit n'aurait le droit de disposer que des intérêts du capital, ou pourrait disposer du capital qu’avec l'accord des nus-propriétaires.
La clause pourrait aussi envisager le remploi des fonds sur un support sécurisé, un fonds euros par exemple.
Bon à savoir
Il appartient à l’usufruitier de payer la taxe foncière et la taxe d'habitation, et de faire toutes les réparations d’entretien.
C'est au nu-propriétaire de faire les travaux importants (voyez cela comme la répartition des charges entre un locataire et son propriétaire).
Le démembrement de propriété, par lui-même, est un acte juridique gratuit. Cependant, il nécessitera l’intervention d’un notaire.
EN CONCLUSION
Le démembrement de propriété est un moyen particulièrement efficace de se constituer du patrimoine ou de le transmettre en profitant d’avantages fiscaux.
Vous pouvez démembrer un bien immobilier ou des SCPI que vous détenez déjà ou les acheter déjà démembrer. Certains de vos placements financiers comme le contrat capitalisation peuvent être démembrés avec tous les avantages que cela va comporter.
Comme tout acte juridique, l’accompagnement d’un professionnel est vivement recommandé. Pensez à bien vous renseigner selon vos projets d’investissement ou de donation.
Q: À quel moment peut-on démembrer un bien ?
Le moment dépendra de vos possibilités et de la pertinence de le faire dans une démarche de transmission selon votre situation et votre stratégie.
Il est bon de noter que vous pouvez le faire à n’importe quel moment de la détention d’un bien.
Q: Peut-on investir dans un placement déjà démembré ?
Oui, selon vos besoins, vous pouvez investir dans la nue-propriété pour augmenter votre patrimoine à moyen ou long terme. Ou vous pouvez investir dans l’usufruit pour obtenir des revenus à court terme.
Q: Peut-on investir en famille dans une des SCPI démembré
Oui, nous pourrions envisager la nue propriété détenue par les parents n’ayant pas besoin de revenus à court terme et l’Usufruit détenu par l’enfant.Cette dernière reviendrait aux parents pour des revenus complémentaires à la retraite.
Q: Une entreprise ou association peut-elle investir en nue propriété ?
Oui, cette démarche est possible avec une association particulièrement efficace entre l’entreprise et son gérant.
Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est une situation juridique dans laquelle deux personnes détiennent des droits différents sur un même bien. Il y a d'un côté l'usufruitier, qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits, et de l'autre le nu-propriétaire, qui détient la pleine propriété du bien sans pouvoir en jouir.
Q: Quelles sont les différentes formes de démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété peut être temporaire, dans le cas d'un démembrement pour une durée déterminée, ou viager, lorsque le démembrement prend fin au décès de l'usufruitier.
Q: Quels sont les cas de démembrement les plus courants ?
Les cas les plus courants de démembrement de propriété concernent l'achat en démembrement, souvent utilisé pour optimiser sa situation financière en réduisant la valeur des biens transmis par donation ou succession.
Q: Quelle est la différence entre l'usufruitier et le nu-propriétaire ?
L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits, tandis que le nu-propriétaire détient la pleine propriété du bien mais ne peut en jouir.
Q: Comment se déroule la fin d'un démembrement de propriété ?
La fin d'un démembrement de propriété intervient généralement au décès de l'usufruitier, suite à quoi le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Q: Quels avantages peut offrir le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété peut permettre de réduire les droits de donation ou de succession à payer, tout en permettant de transmettre un patrimoine de manière échelonnée, ou bien de percevoir des revenus complémentaires tout en préparant la transmission du patrimoine.
Q: Comment fonctionne la perception des loyers en cas de démembrement ?
En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier a le droit de percevoir les loyers et d'en profiter pendant la durée du démembrement, tout en assurant généralement les charges liées au bien.
Q: Quelles sont les implications en cas de décès de l'usufruitier ?
En cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut ensuite en disposer librement, tout en prenant en compte les éventuels droits des héritiers de l'usufruitier.
Q: Quels sont les principes juridiques régissant le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est principalement régi par le code civil, qui établit les droits et devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire, ainsi que les modalités de fin du démembrement.
Q: Dans quels cas peut-on envisager un remembrement de propriété ?
En fonction des besoins patrimoniaux et familiaux, il peut être envisageable, à la fin d'une période de démembrement, de remembrer la pleine propriété du bien, en réunissant l'usufruit et la nue-propriété.