Que devient une SCPI après un décès ?
En cas de décès du détenteur, le traitement successoral des parts de SCPI dépend avant tout de leur mode de détention. Comme l'explique Guillaume Charpentier : "Si on est sur de la pleine propriété, on a un actif patrimonial qui rentre dans la succession classique." Concrètement, cela signifie que les parts de SCPI suivent le même cheminement que les autres actifs du défunt.
L'ordre successoral
Les parts de SCPI sont transmises selon l'ordre successoral légal, sauf disposition testamentaire contraire. Guillaume précise : "Ça va aux bénéficiaires qui suivent derrière : les enfants, les frères et sœurs, etc., dans l'ordre d'évolution successorale classique." Les héritiers deviennent donc automatiquement propriétaires des parts, avec les droits et obligations qui y sont attachés.
Les implications fiscales
Du point de vue fiscal, les parts de SCPI sont intégrées dans l'actif successoral pour leur valeur au jour du décès. "Selon le patrimoine de la personne qui décède, il y aura en effet des frais de succession ou pas," souligne notre expert. Les droits de succession s'appliqueront donc selon les règles habituelles, en tenant compte :
- Des abattements en vigueur
- Du lien de parenté avec le défunt
- De la valeur totale de la succession
Le cas particulier des démembrements
La situation peut se révéler plus complexe en cas de démembrement de propriété. Comme l'explique Guillaume Charpentier : "En fonction de la détention, derrière usufruit ou nue-propriété, on a vu que selon l'objectif prévu par l'investisseur au départ, ça peut changer. Si c'était dans une démarche de transmission, il y a une partie qui a peut-être été donnée en pleine propriété, il y a peut-être une partie qui est encore conservée par le défunt et qui va rentrer dans l'actif successoral." Il est donc essentiel de bien identifier la nature exacte des droits détenus par le défunt sur ses parts de SCPI pour déterminer leur traitement successoral.
L'innovation patrimoniale : l'intégration dans une enveloppe financière
C'est ici qu'intervient une stratégie particulièrement intéressante mise en lumière par notre expert. Les SCPI peuvent être détenues de deux manières distinctes :
- En direct
- Via une enveloppe financière
Comme l'explique Guillaume Charpentier : "Une SCPI peut être détenue en direct comme un actif immobilier, et on peut aussi l'intégrer dans une enveloppe financière. Et là, il y a un enjeu qui est très intéressant."
Les avantages fiscaux de l'enveloppe financière
L'intégration d'une SCPI dans une enveloppe financière présente des avantages fiscaux significatifs. Notre expert développe : "Si je détiens un actif immobilier ou de la SCPI qui me génère du revenu, j'ai de la fiscalité. Si je prends cette SCPI et je l'intègre dans une enveloppe financière telle que l'assurance vie, le contrat de capitalisation ou le plan épargne retraite [...], tant que je n'y touche pas, je ne génère pas de revenus directs, donc pas de fiscalité."
Pour illustrer ce mécanisme, prenons l'exemple concret fourni par Guillaume: "Pour 100 000 €, je sais d'avance, peu ou prou, d'une année sur l'autre, que j'aurai 5 000 € de revenu qui rentrera dans mon contrat. J'ai investi 100 000 € aujourd'hui, je le détiens pendant 10 ans à un rendement moyen de 5 % par an, j'ai 150 000 € à l'horizon."
La puissance de l'assurance vie après 8 ans
L'optimisation fiscale prend tout son sens avec le temps. Notre expert souligne : "Mon assurance vie ou mon contrat de capitalisation me précise que dépassé 8 ans, ma fiscalité est fortement diminuée, voire effacée grâce aux 4 600 € d'intérêt et 9 200 € quand c'est un couple. Je peux me générer du revenu complémentaire sans aucune fiscalité grâce à du revenu immobilier."
Les limites de chaque stratégie
Il est important de noter que chaque approche présente ses avantages et inconvénients. Guillaume Charpentier met en lumière une limitation importante : "Inconvénient de la solution : si je l'investis en direct, je peux la financer ou la payer comptant. Si je l'intègre dans une enveloppe financière, je ne peux pas la financer, je ne peux que l'acquérir pour faire l'acquisition au comptant."
Conclusion
L'intégration des SCPI dans une enveloppe financière représente une innovation majeure en matière de gestion patrimoniale. Cette stratégie permet de combiner les avantages de l'investissement immobilier (rendement stable, diversification) avec ceux des enveloppes financières (optimisation fiscale, transmission facilitée).
La question de la succession des SCPI ne peut donc pas être traitée de manière uniforme. Elle dépend étroitement des choix de structuration patrimoniale effectués en amont. L'arbitrage entre détention directe et intégration dans une enveloppe financière doit être réfléchi en fonction de plusieurs critères :
- Les objectifs de transmission
- La capacité d'investissement (comptant ou financé)
- L'horizon de placement
- Les besoins en revenus complémentaires
- La situation fiscale globale
Dans tous les cas, comme le démontre l'expertise de Guillaume, une réflexion approfondie et un accompagnement professionnel sont essentiels pour optimiser la détention et la transmission de ce type d'investissement.