L’immobilier gagnant : Economies fiscales pour le dirigeant, revenus pour l’entreprise

Un vide à combler à l'aide de l'immobilier

Le dirigeant pense manquer de solutions pour sa trésorerie d’entreprise. Cependant l’immobilier se présente comme un véritable atout de placement de trésorerie pour les entreprises, ainsi que pour leur dirigeant.
Grâce aux SCPI démembrées, le dirigeant peut, à la fois, orienter une partie de sa trésorerie et se prévoir, durant une période définie, du revenu à horizon sans fiscalité.
Retrouver ici, les caractéristiques du démembrement de parts de SCPI

Une entreprise à l'IS ou à l'IR peut vouloir placer sa trésorerie à moyen terme. L'acquisition temporaire (préalablement définie) de l'usufruit de parts de SCPI est une bonne stratégie.
Ainsi elle apporte à la trésorerie d’entreprise un revenu décoléré de son activité et sans avoir à supporter la fluctuation des marchés financiers.
Le dirigeant peut donc projeter une partie de ses revenus, plutôt confortable.

Le jeux de la double casquette :

Maintenant, prenons le cas d’un dirigeant qui dispose d’actifs immobiliers à titre personnel, donc de revenus fonciers et d’une trésorerie dormante sur les comptes de l’entreprise.
C’est là que la double casquette de l’immobilier, pour le dirigeant et le particulier, entre en jeux.
Dans le cadre de SCPI démembrées, le chef d’entreprise mettra sa trésorerie sur l’usufruit des SCPI. Tout comme l'acquisition de la nue-propriété, la personne morale bénéficiera d'une décote sur l'acquisition des parts en usufruit.

Projection sur 10 années

Immobilier Revenus Entreprise Patrimoine

Dans notre exemple de l’article précédent, pour un démembrement sur 10 ans, la valeur de l'usufruit vaudra 32 euros, la valeur de la pleine propriété, 100.
La nue-propriété, pour rappel, vaut donc 68€ de la pleine propriété.

Une société à l'IS pourrait ainsi acquérir l'usufruit des parts pour une valeur de 32, et percevoir 100% des revenus dès la première année, ainsi que pendant toute la durée du démembrement (ici 10 ans).

Comprenez bien que pour 100 000€ en pleine propriété l’usufruit représente 32 000€. Le rendement moyen des SCPI ces dernières années étant de 4,5%, cela donne un loyer de 4 500€ (100 000€ x 4,5%)  Or, nous parlons bien d’un investissement de de 32 000€, pour un loyer de 4 500€.

Je vous invite à calculer la performance de votre trésorerie Monsieur le Dirigeant...

Le montant investi de départ sera alors rapidement remboursé (selon le rendement des SCPI), le surplus constituant le bénéfice du placement. Cet usufruit pourra également être amorti, venant diminuer la base taxable des revenus.
Et pour la proportion restante, le dirigeant pourra prendre à titre personnel la nue-propriété des parts de SCPI soit 68 000€
De plus, grâce au levier du financement des parts de nue-propriété, le dirigeant pourra déduire les intérêts ainsi que l’assurance sur des revenus provenant d’autres actifs immobiliers déjà détenus (revenus foncier uniquement)

Une projection des deux solutions en chiffres :

Ainsi, à l’issu des 10 ans, l’entreprise aura valorisé sa trésorerie, en allégeant sa fiscalité grâce aux amortissements.
Ensuite le dirigeant aura pu anticiper sur une perte de revenus à la retraite, sans pour autant avoir augmenté sa fiscalité durant la période de constitution.
Enfin en investissant 68 000€, le dirigeant disposera à l’issue de la période d’un capital de 116 000€ (tenant compte d’une valorisation de 1,5% / an)

L’immobilier en démembrement vous offre 3 configurations :

Pour conclure, selon votre besoin de revenus vous pouvez choisir de détenir :

-De la pleine propriété ou de  l’usufruit pour du revenus immédiat.
-Ou bien, à moyen/ long terme, choisir la nue-propriété pour disposer de revenus à la reconstitution de la pleine propriété, selon l’échéance définie.
-Enfin, réaliser la combinaison des deux si vous êtes dirigeant, en valorisant votre trésorerie d’entreprise et préparer du revenus pour votre retraite

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