Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21%, en achetant un bien neuf.
Il présente différents avantages mais peut aussi comporter quelques pièges : biens surévalués, mal situés, faux programmes immobiliers labellisés, crédits immobiliers louches...
Nous vous proposons quelques conseils pour éviter les soucis dans ce type d’investissement.

Comprendre et savoir dans quoi vous investissez.

Vous n’investissez pas dans un dispositif fiscal, votre projet vous porte bien acquéreur d’un bien immobilier.
Fiscalement ce dispositif, du nom de la Ministre du logement Sylvia Pinel, permet à un investisseur qui acquiert un logement neuf et le loue pendant une période de 6, 9 ou 12 ans de profiter d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21%.
Ces montants de réduction et délais de détentions sont inscrits dans le marbre, ils ne doivent pas être votre première préoccupation.

En premier lieu, ne négligez pas l'emplacement. S'il est mal situé, votre bien sera très difficile à revendre et vous risquez de faire une moins-value.
Évitez d'acheter dans une ville que vous ne connaissez pas ou dans laquelle le conseiller n’est pas en mesure de vous présenter une projection de votre investissement ou une étude précise du marché.

Faite attention aux biens évalués largement à la hausse, ce sont alors les promoteurs qui profitent véritablement de la réduction d'impôt. Fuyez les biens estampillés "loi Pinel" car il y a de fortes chances qu'ils soient surévalués.

S'il ne reste que quelques biens, ce sont souvent les plus mauvais, il est donc préférable de passer votre chemin.

Profiter au mieux du dispositif

Oui, les taux d'emprunt immobiliers sont toujours bas, ce qui fait de cette période le moment idéal pour faire appel au financement. Soyez tout de même vigilants au crédit que vous signez! Il n'est pas rare que des organismes peu scrupuleux offrent des crédits avec des pénalités en cas de remboursement anticipé ou avec une hypothèque plutôt qu’une caution logement.

Certains demandent même un contrat d'assurance-vie en nantissement. Ce qui permet à certains conseillers financiers d'empocher des commissions sur le dos des investisseurs.

Méfiez-vous des simulations financières que l'on vous fera au moment de l'achat d'un bien en Pinel. Différents frais (changement de locataire, travaux, frais de copropriété, taxes foncières...) sont souvent "oubliés" ou sous-estimés, une fois le projet lancé, le poste de charge n’étant plus le même, votre investissement pourrait devenir un poids.

Un des plus de ce dispositif : vous êtes en droit de louer à vos proches.

Prenez garde à ne pas louer à des conditions préférentielles car si l'administration fiscale le constate, vous supporterez une reprise de l'historique sur 3 ans, intérêts en plus !

Enfin, les réductions d'impôts avec la loi Pinel étant linéaires, voyez si vous avez véritablement intérêt à vous engager sur plus de 6 ans.

Selon vos projets et situation dans le temps, vous pourrez disposer de revenus fonciers classiques sans la contrainte de délais fiscaux ou le convertir en Loueur en Meublé.