IMMOBILIER SOUS QUELLES FORMES ?
Les solutions pour investir dans l’immobilier sont diverses.
Deux grandes catégories se présentent à vous :
- détenir les actifs en direct (nom propre ou SCI)
- détenir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Vous pouvez, à travers ces solutions, vous constituer un patrimoine immobilier sur plusieurs secteurs immobiliers (Résidentiels, Bureaux, Commerces, Entrepôts….) et ainsi augmenter vos revenus.
Pour les investissements en direct, vous connaissez le principe. Vous disposez d’un ou plusieurs biens dans une région, avec les contraintes de gestion (travaux, suivi des locataires, variation des revenus).
L’un des aspects rassurants, bien ancrés dans notre culture, est de pouvoir disposer des jeux de clés à l’adresse investie.
Toujours dans le cadre d’investissement réalisé en direct, vous pouvez investir sur des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Dans cette configuration, la diversification est particulièrement optimisée sur les catégories d’actifs, l’implantation géographique et les différents locataires. De fait, les revenus étant fortement diversifiés, ils seront plus pérennes et stables dans le temps.
Découvrez à travers cet article les caractéristiques des SCPI :
➽ Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
REVENUS FONCIERS ET FISCALITÉ
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif (Objectif de revenus et/ou valorisation du capital), l’aspect fiscal est à considérer en tenant compte de vos revenus détenus par ailleurs (Salaires, dividendes, pensions…).
En effet, les revenus fonciers seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Par exemple, pour des revenus fonciers annuels de 10 000€, un investisseur se situant dans une tranche marginale à 30%, compte tenu des prélèvements sociaux de 17,2%, les revenus fonciers seront amputés d'une fiscalité de 4 720 €, soit près de la moitié du revenu qui disparaît.
À ce stade, il est important de vérifier la rentabilité de son investissement !
Certes, il est possible de générer du déficit foncier, à travers le levier du financement, ou des travaux, stratégie qui s’avère efficace pour alléger une fiscalité confiscatoire.
Seulement, les intérêts et l’assurance d’un prêt, déductibles, ne sont pas éternels et les travaux ne sont pas nécessaires ou financièrement réalisables chaque année.
Il est donc impératif d’avoir une vision plus large au départ de l’investissement et de conserver une analyse durant la période de détention, car votre situation va naturellement évoluer, ce qui modifiera les paramètres de votre placement.
Dans l'exemple ci-dessus, un célibataire percevant 30 000€ de revenus net, supportera en impôt 2 286,23€ soit 7,62% de ses revenus.
En ajoutant aux salaires perçus, 10 000€ de revenus fonciers classiques, un célibataire percevant 40 000€ de revenus net, supportera en impôt 7 006,23€ soit 17,51% de ses revenus.
Tenant compte de ces chiffres, la question de la construction de nos revenus, doit naturellement se poser.
➽ Les solutions pour alléger votre fiscalité
Vous résidez autour, d'Aix-en-Provence, Aubagne, Saint-Maximin-la-sainte-Baume, prenons le temps de nous rencontrer.
Et, si vous êtes situé dans un autre département, notre premier rendez-vous se tiendra en visioconférence.
REVENUS À COURT TERME MAIS QUELLE FISCALITÉ ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier, nous sommes souvent séduits par la performance brute de l’investissement.
Un investissement de 150 000€, pour un loyer de 750€ / an, soit 9 000€ / an, vous donnerait une rentabilité de 6% annuel.
En êtes-vous sûr ?
Pensez aux différents frais, de Notaire, garantie bancaire, les intérêts et l’assurance du prêt, les frais de gestion et de copropriété ainsi que la taxe foncière, sans compter les travaux surprises et le temps consacré à votre investissement.
Faites le calcul en analysant l’ensemble de ces chiffres et calculez, la véritable performance de votre investissement.
Parce que certes, une partie de ces frais seront déduits de votre revenu foncier à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Je vous invite, tout de même, à faire le calcul avec vos chiffres !
Selon votre patrimoine immobilier, l’impôt sur la fortune (IFI) peut se présenter. Et, nombreux sont ceux qui ne l’ont pas vu venir avec les hausses de l’immobilier ces dernières années. C’est 2 500€ d’impôt en plus qui peuvent grever la rentabilité de votre patrimoine immobilier.
Pour nos ainés, pensez à la transmission, la fiscalité successorale arrivera pour vos bénéficiaires. Ainsi, le patrimoine construit au cours des années pourrait affecter les liquidités de vos descendants ou nécessiter la vente de ce que vous aurez bâti. Ce qui serait contre-productif au final.
En résumé, les revenus que vous voulez augmenter à travers des placements immobiliers doivent tenir compte de différents aspects :
Des charges courantes, de l’impôt sur le revenu au fil des années et selon la composition de vos actifs immobiliers, de l’impôt sur la fortune. À plus long terme, de l’impact successoral que vous devrez anticiper. Car, croyez-moi, beaucoup sont surpris et malheureusement pas dans le bon sens, au moment de régler une succession, qui n’a pas été anticipée.
REVENU CAPITALISÉS OU DISTRIBUÉS
Nous l’avons vu plus haut, l’immobilier procure deux sources de performance :
La capitalisation et la distribution « les loyers ou revenus »
- La Capitalisation correspond à la revalorisation du bien au cours des années. Le prix initial (celui auquel vous avez acheté) évolue dans le temps, le plus souvent à la hausse selon différents critères qui dépendent de l’actif détenu.
- La distribution correspond aux revenus versés (loyers) par les locataires en place.
La performance d’un bien immobilier doit donc s’apprécier sur ces deux critères : capitalisation et distribution.
Dans le cadre d’un bien détenu en direct, la valorisation du capital n’est pas toujours claire à identifier, on ne connait le montant du bien qu’au moment où on le vend, ou on l’achète. Durant la détention d’un bien immobilier, la performance est calculée selon les revenus (loyers) perçus, la valeur du bien reste une estimation rarement juste.
En investissant à travers une société civile de placement immobilier (SCPI), la valeur de l’actif est connue et arrêtée chaque année, s’agissant de prix de parts soumises à un marché encadré.
Il est donc possible de profiter d’un effet de levier sur ce type d’investissement grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ce levier est celui des loyers capitalisés.
Pour ce que vous connaissez, vous détenez un bien immobilier acheté à un prix. Quelques années après, vous le revendez et vous faites une plus-value ou pas, selon la qualité de votre investissement.
Durant la période de détention, vous avez perçu des revenus complémentaires à travers des loyers, versés sur votre compte courant, plus ou moins amputés, comme nous l’avons vu plus haut.
Une SCPI de capitalisation va verser ses loyers sous forme d’augmentation de capital. Ainsi, vous n’aurez pas deux lectures de performance, mais une seule. Cette capitalisation n’enlevant, en rien, la revalorisation intrinsèque des parts de la SCPI comme un bien immobilier.
Vous disposez par conséquent, de la dynamique, de deux moteurs de performance (Distribution et capitalisation). Grâce à cet effet de levier, la rentabilité de votre placement en devient plus efficient. (Les revenus perçus travaillant eux-mêmes avec la revalorisation et le capital chaque année)
– Pas de revenu perçu en direct, pas de fiscalité. (Selon le mode de détention des SCPI)
– Selon la configuration de votre patrimoine, attention à l’IFI dans le temps.
– Dans le cadre d’une succession, les parts de SCPI sont plus faciles à démembrer ou partager qu’un bien immobilier en indivision.
C’est une première solution pour optimiser la performance d’un investissement et prévoir des revenus dans le temps. Lorsque vous aurez besoin de revenus, il sera temps de vendre progressivement vos parts.
REVENUS IMMOBILIER DANS UN CADRE FINANCIER
À ne vouloir croire que ce que l’on voit ou ce que l’on touche, et jouer les Saints Thomas, on risque de passer à côté de belles performances.
Détenir un bien en direct est profondément inscrit dans le modèle de l’investisseur français. Nous avons vu que la rentabilité estimée, au premier abord, pouvait très rapidement s’éroder une fois les différents aspects financiers considérés.
Pour un bien de 200 000€ servant un rendement de 5% annuel, soit 10 000€ par année, nous avons vu que simplement sur l’aspect fiscal avec une tranche marginale d’imposition (TMI ) à 30% plus des prélèvements sociaux (PS) à 17,2%, c’était 4 720€ qui s’effaçaient au profit de Bercy.
Intégrer ces 200 000€ à travers des SCPI sur un placement financier de type contrat d’assurance-vie ou contrat de capitalisation.
Si vous avez pris le temps de lire les caractéristiques fiscales liées à ces contrats, vous avez pu constater que vos revenus augmentent fortement face à une fiscalité nettement plus faible.
Puisque pour les mêmes revenus extraits d’une enveloppe financière, cette fois, il ne reste plus que 300 € de fiscalité. Et, cela grâce au fait que vous rachetez du capital et des intérêts dans votre contrat financier.
A revenus équivalant, c’est une économie de 4 400€ que vous allez réaliser.
Vous conviendrez qu’il s’avère intéressant d’ouvrir le champ des possibles afin d’augmenter vos revenus. Sans compter les avantages liés aux SCPI dans la diversification, la gestion et la transmission.
TRÉSORERIE D’ENTREPRISE ET REVENUS DU DIRIGEANTS
Les revenus pour les dirigeants sont bien souvent liés à l’activité principale de l’entreprise. C’est normal, les revenus sont liés au chiffre d’affaires réalisé grâce à votre expertise.
Cependant, arrivé à un certain stade, l’entreprise construit une trésorerie plus ou moins conséquente et généralement peu optimisée, faute de conseils.
À travers un contrat de capitalisation, votre entreprise, comme son dirigeant, pourraient disposer d’une source de revenus complémentaire et diversifié.
Que ce soit en direct, dans un contrat de capitalisation pour personne morale ou sous forme de démembrement, les revenus de l’entreprise et du dirigeant peuvent être augmentés.
➽ Trésorerie d'entreprise et la rémunération des dirigeants
CONCLUSION
Que ce soit pour augmenter ou diversifier vos revenus, les solutions existent, à travers des investissements immobilier. Dans une perspective de besoin à court, moyen ou long terme, je vous accompagne en vous apportant une vision anticipative des solutions qui se présentent à vous. Prenez le temps de découvrir comment les intégrer dans votre patrimoine.
Qu'est-ce que les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont les revenus issus de la location d'un bien immobilier. Ils peuvent provenir de la location d'un bien non meublé, d'une SCI ou de SCPI.
Quelles sont les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Les charges déductibles de vos revenus fonciers incluent les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les dépenses de travaux, et autres frais liés à la gestion et à l'entretien du bien immobilier.
Comment déclarer les revenus fonciers ?
Vous devez déclarer vos revenus fonciers dans votre déclaration de revenus annuelle.
Quelle est la différence entre le régime réel et le régime micro-foncier ?
Sous le régime réel, vous pouvez déduire l'ensemble des charges liées à la gestion de votre bien, tandis que le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier se produit lorsque vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers. Dans ce cas, le déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an. L'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment déduire les charges de vos revenus fonciers ?
Pour déduire les charges de vos revenus fonciers, vous devez les reporter dans votre déclaration de revenus fonciers.
Quand dois-je effectuer la déclaration des revenus fonciers ?
La déclaration des revenus fonciers doit être effectuée en même temps que votre déclaration de revenus annuelle, selon les dates de déclarations affectées à votre zone.