Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui “fait l’acquisition de biens immobiliers en direct : des bureaux, des entrepôts, des commerces, des résidences de service et du résidentiel classique, et qui ouvre son capital aux investisseurs particuliers”, explique Guillaume Charpentier.
Investir dans une SCPI permet donc d’accéder à l’immobilier de manière mutualisée, avec des tickets d’entrée beaucoup plus faibles que l’achat d’un bien en direct. “Au lieu d’investir dans un bien à 100 000, 150 000, 200 000 €, on va pouvoir commencer sur des montants plus bas, aux alentours de 1 000 à 5 000 €”, précise Guillaume Charpentier.
Un autre avantage majeur des SCPI est la diversification. “La SCPI va nous donner cette possibilité de diversification, donc de sécurisation dans une certaine mesure”, indique l’expert. En effet, une SCPI va investir dans différents types d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts…) et zones géographiques, là où un particulier serait contraint par son budget et sa localisation.
Enfin, investir en SCPI permet de s’affranchir de toute la gestion locative. Fini les soucis de travaux, d’impayés ou de vacance locative ! “Administrativement, il n’y a plus les contraintes de gestion, tant sur l’appartement que sur le locataire”, résume Guillaume Charpentier. L’investisseur se contente de percevoir les loyers, sans se soucier du reste.
Comprendre le démembrement
Mais alors, qu’est-ce que le démembrement dont on parle quand on évoque les SCPI en démembrement ? “Lorsqu’on fait l’acquisition d’un bien immobilier, on achète ce qu’on appelle la pleine propriété. Le démembrement consiste à séparer cette pleine propriété. D’un côté, on va trouver ce qu’on appelle la nue-propriété, et de l’autre côté, on va identifier ce qu’on appelle l’usufruit”, détaille Guillaume Charpentier.
"Pour faire simple, la nue-propriété va correspondre à une carcasse vide, on va dire que ce sont les murs de la maison. L’usufruit consiste à pouvoir utiliser le bien ou percevoir les revenus (les loyers) lorsque c’est un investissement locatif", poursuit-il. Cette séparation se fait sur une période définie à l’avance, à l’issue de laquelle l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété.
Fonctionnement d’une SCPI en démembrement
Maintenant que les bases sont posées, intéressons-nous au fonctionnement concret d’une SCPI en démembrement. Comme l’explique Guillaume Charpentier, “dans le cas de la SCPI, je vais détenir soit des parts d’usufruit, soit des parts de nue-propriété, en fonction de mon objectif”.
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète des parts de nue-propriété. “Si tu investis sur la nue-propriété, tu ne percevras pas de revenus sur la période qui est définie au début, tu n’auras donc pas de fiscalité. Par contre, tu sais qu’à un horizon défini - 5, 10, 15, 20 ans - l’usufruit que j’ai acheté de mon côté va s’effacer et remonter à ton profit. Et c’est toi qui disposeras de cette pleine propriété [à ce moment]”, détaille l’expert.
Concrètement, pour une SCPI dont la valeur en pleine propriété serait de 100 000 €, un investisseur en nue-propriété sur 15 ans n’aurait à débourser que 60 000 €. Il n’aura aucun revenu ni fiscalité pendant 15 ans, mais récupèrera la pleine propriété (qui vaudra au moins 100 000 €) au terme de cette période. Imaginons que ces parts génèrent des revenus locatifs de 5 000 € par an, soit un rendement de 5% (5 000 € / 100 000 €).
De l’autre côté, l’investisseur en usufruit n’aura déboursé que 40 000 €, mais percevra les revenus des 100 000 € pendant 15 ans. “L’investisseur qui dispose de l’usufruit aura investi 40 000 € dans quelque chose qui va lui ramener 5 000 € par an”, calcule Guillaume Charpentier. Cela représente un rendement locatif de 12,5% (5 000 € / 40 000 € = 0,125 = 12,5%) ! L’inconvénient étant qu’au bout des 15 ans, l’usufruit s’éteindra et l’investisseur n’aura plus aucun revenu.
Les stratégies d’investissement en SCPI démembrée
Dans la vidéo, Guillaume Charpentier nous présente ensuite plusieurs stratégies intéressantes d’investissement en SCPI démembrée, en fonction du profil et des objectifs.
SCPI en démembrement et stratégie de transmission
La première est une stratégie de transmission. “Je suis parent d’enfants, je veux anticiper ma donation. J’investis en tant que père sur l’usufruit, je donne aujourd’hui à mon enfant 60 000 € sur une période de 15 ans. À l’horizon de la 15ème année, l’usufruit pour lequel j’ai perçu des revenus ira au profit de mon enfant”, illustre Guillaume Charpentier.
Une variante consiste à faire l’inverse : le parent investit en nue-propriété et donne l’usufruit à son enfant le temps de ses études. “Je peux envisager l’inverse. J’investis en nue-propriété, j’aide provisoirement mon enfant en lui donnant un usufruit, ça va lui permettre d’avoir des revenus. Mais comme c’est moi aujourd’hui qui ai par exemple 50 ans, dans 15 ans je vais arriver à l’âge de la retraite. J’ai investi les 60 000 € en nue-propriété, je n’ai pas de revenu, je n’ai pas de fiscalité, j’en ai pas besoin. Par contre mon fils, qui est parti sur quelques années d’études, je vais lui donner les 40 000 € qui vont lui générer du revenu”. Au terme des 15 ans, le parent récupère la pleine propriété au moment de partir à la retraite.
Stratégie entreprise/dirigeant
La deuxième stratégie s’adresse aux chefs d’entreprise. “Aujourd’hui, ma société investit dans les parts d’usufruit. J’ai de la trésorerie qui dort dans la société à hauteur de 40 000 €. Je vais les sortir de mon compte courant, je les investis sur de la SCPI. La société va percevoir des revenus à hauteur des 100 000 €. Ma trésorerie est rémunérée”, détaille Guillaume Charpentier.
Pendant ce temps, le dirigeant investit à titre personnel sur la nue-propriété. “La personne morale a investi dans l’usufruit, la personne morale perçoit des revenus mais comptablement va amortir ces montants puisque les 40 000 € s’effacent progressivement et remontent à horizon de 15 ans au nu-propriétaire qui est le gérant et qui à ce moment-là prend sa retraite”. Malin !
Conclusion
On l’a vu, investir en SCPI démembrée est une option très intéressante pour qui souhaite investir dans l’immobilier de manière indirecte, que ce soit dans une optique de revenus immédiats ou de constitution d’un patrimoine à terme. En fonction de sa situation et de ses objectifs, il est possible de se positionner sur la nue-propriété ou l’usufruit, voire de combiner les deux dans le cadre d’une stratégie de transmission familiale ou d’entreprise.
"C’est un véhicule d’investissement qui est excessivement simple, qui présente pas mal d’avantages", résume Guillaume Charpentier. Alors si la pierre-papier vous tente, n’hésitez plus et renseignez-vous sur cette solution méconnue mais diablement efficace !
Et vous, quel est votre projet ?
Vous l'avez compris, investir en SCPI démembrée offre de nombreuses possibilités en fonction de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux. Que vous soyez un particulier souhaitant préparer votre retraite ou transmettre à vos enfants, ou un chef d'entreprise cherchant à optimiser votre trésorerie, il existe sûrement une stratégie adaptée. Mais chaque cas est unique et mérite une étude personnalisée. C'est pourquoi on vous invite à prendre rendez-vous dès maintenant avec Guillaume Charpentier, en vous rendant sur la page de contact de notre site. Fort de son expérience de conseil en gestion de patrimoine, il analysera votre situation et vos besoins pour vous proposer la meilleure stratégie d'investissement en SCPI démembrée. N'attendez plus pour optimiser votre patrimoine et concrétiser vos projets. Guillaume se fera un plaisir de vous accompagner dans cette démarche. À très bientôt !